|
از کلیه کسانی که تمایل دارند مقالات آنها نیز در سایت همکلاسی قرار بگیرد دعوت می شود آن ها را به آدرس ارسال کنند.
دانشجوی کارشناسی ارشد شهرسازی
دانشگاه شهید بهشتی تهران
“>
بررسی تحولات قیمت زمین در مناطق مختلف شهر تهران
مقدمه:
زمین به عنوان کالای واسطه در تولید مسکن , ساختمان و فضا به شمار می آید. در مناطقی که شدت استفاده از زمین بسیار زیاد است, قیمت زمین تاثیر به سزایی در قیمت تمام شده یا قیمت کالای نهایی خواهد داشت, اهمیت زمین در تولید مسکن, بسیاری را بر آن داشته است که در این باره به بررسی بپردازند و از دیدگاه های مختلف قانونمندی های رفتاری این کالای با اهمیت را جستجو کنند. گزارش بیست و یک مشاور که مسئول بررسی مسائل توسعه شهری تهران در بیست و یک منطقه شهر هستند, حاوی مباحث ارزشمندی در زمینه تحولات قیمت زمین و مسکن می باشد. گرچه برخی اطلاعات میدانی مشاوران از جمله برداشت قیمت های محلی زمین و مسکن به دلیل عدم هماهنگی قابل تلفیق نبوده, اما برای بررسی اولیه الگوی قیمت زمین از آنها استفاده شده و با آزمون فرضیه های آنان, در نهایت الگوی برازش شده به دست آمده است.
بدیهی است که قیمت تمام شده کالایی همچون زمین, که بستگی به میزان در دسترس قرار دادن آن ومجموعه کارهای انجام شده بر روی آن دارد, بنیاد قیمت معاملاتی آن را تشکیل می دهد. اما تحولات قیمت معاملاتی زمین فرایند دیگری است که در فضای بازار تعیین می شود و عواملی همچون عرضه و تقاضا, نقطه تعادل آن را مشخص می کنند.
این بررسی می کوشد قاعده و قانونی برای تحولات قیمت زمین در بازار گسترده شهر تهران بیابد, تا به کمک آن, امکاناتی برای پیش بینی تحولات آینده به دست آید.
اطلاعات پایه این بررسی از منابع زیر گردآوری شده اند:
- بولتن های اقتصاد مسکن در زمینه قیمت زمین
- اطلاعات پروانه های ساختمانی صادر شده توسط توسط شهرداری شامل تعداد پروانه ها و زیر بنای آنها, همچنین استفاده از آمار مرکز آمار ایران
- اطلاعات هزینه و درآمد شهرداری
- شاخص های قیمت مرکز آمار ایران
در بررسی انجام شده, بر عواملی همچون فاصله از کوههای البرز, در دسترس بودن خدمات, افزایش جمعیت, مقدار صدور پروانه های ساختمانی, قیمت فروش تراکم مازاد و جز آن اشاره شده و برای برخی از این عوامل الگوها و توابع همبستگی نیز تهیه شده است. در این بررسی رابطه متغیرهای مختلف با قیمت زمین به بحث گذاشته می شود که در نهایت با آزمون الگوهای گوناگون بهترین الگوی برازش شده به دست آید:
بررسی رابطه عامل مکان و قیمت زمین
زمین های شهر تهران در دامنه کوهپایه های البرز, دارای ارزش بیشتری از اراضی مناطق پست تر هستند. این تصور که زمین های مرکز شهر تهران دارای ارزش بالاتری هستند, بیشتر درباره زمین های با کاربری تجاری صادق است. در آمار ارائه شده در بولتن اقتصاد مسکن طی دهه ۷۰ بالاترینقیمت زمین به مناطق ۱, ۳, ۶, ۲, ۴, ۷, ۵, قیمت های متوسط به مناطق ۸, ۱۰, ۱۱, ۱۳, ۹, ۱۴ و ۱۲ و قیمت های پایین به مناطق ۱۵, ۱۶, ۱۷, ۱۸, ۱۹ و ۲۰ تعلق دارد. با دقت در ترتیب این مناطق می توان پی برد که در حوزه شمالی و میانی , مناطق نزدیک به محور مرکزی شهر تهران, دارای قیمت بالاتری نسبت به دو سوی حاشیه ای خود هستند. بنابراین مقطع شمالی-جنوبی قیمت زمین در شهر تهران کاملا نزولی مقطع غربی- شرقی, صعودی-نزولی است. در این میان توجه به استثنای منطقه ۱۲, حائز اهمیت است: این منطقه , منطقه مرکزی شهر تهران است که بالاترین تراکم فعالیتی شهر تهران را در خود جای داده است. بازار تهران و بسیاری ادارات و وزارتخانه ها در این منطقه جای دارند.مجموعه فعالیت های کارگاهی, وجه سکونتی آن را از رونق انداخته و بر اساس بر آوردهای موجود جمعیت شبانه آن به یک دهم جمعیت روزانه آن نمی رسد. مطابق با آمارهای موجود, جمعیت ساکن در این منطقه در سال ۱۳۷۵ حدود یکصدو نود هزار نفر بوده است در حالیکه جمعیت فعال در کارگاههای آن, (۲۱۱ هزار بر اساس آمار ۱۳۷۳) به همراه مراجعه کنندگان به مراکز تجاری و اداری و کارگاهی, در مجموع حدود ۵/۱ میلیون نفر برآورد می شود. این عدم تعادل موجب کاهش گرایش به سکونت در منطقه شده است و املاک مسکونی آن پائین ترین ارزش را در مجموعه مناطق میانی شهر یافته اند.
بررسی رابطه زمان و قیمت
زمان به خودی خود عامل موثری در تغییر قیمت زمین نمی تواند باشد, بلکه با بررسی تحولات زمانی قیمت زمین و انطباق برخی اتفاقات اقتصادی در طول دوره, ممکن است به رابطه ای علت و معلولی دست یافت. با مرور اطلاعات جدول بعد می توان دریافت که قیمت زمین همواره دارای روند صعودی بوده و متوسط قیمت آن در شهر تهران از ۴۳۵ هزار ریال در سال ۱۳۷۰ به ۳۱۵۲ هزار ریال در سال ۱۳۸۰ افزایش یافته است. اما این افزایش در طول سالهای این دهه با آهنگی یکنواخت صورت نگرفته است, بلکه می توان دو دوره جهشی در قیمت زمین را در سالهای ۷۵- ۷۳ و ۸۰-۷۸ تشخیص داد.این نوسانات کمابیش در تمام مناطق شهر , به یکسان و همزمان رخ داده اند.تغییرات نرخ رشد سالانه زمین گویای آن است که سالهای ۷۰, ۷۱ و ۷۲ قیمت زمین تقریبا در شرایط پایداری قرار دارد و رشد آن کند و نامحسوس است. در سال ۱۳۷۳ نخستین گرایش به افزایش قیمت زمین مشاهده می شود که در سال ۷۴ و سپس ۷۵ به اوج می رسد. در سال های ۷۶ و ۷۷ با کاهش نرخ رشد, قیمت زمین به موقیت پایداری دست می یابد, اما در سالهای ۷۸ و ۷۹ و به ویژه در سال ۱۳۸۰ دچار جهش بی سابقه ای می شود.
با تقسیم بندی شهر تهران به سه حوزه شمالی( شامل مناطق ۱تا ۷) , میانی (شامل مناطق ۸ تا ۱۲) و جنوبی (شامل مناطق ۱۵ تا ۲۰) و محاسبه جداگانه میانگین رشد قیمت در آنها , نمودارهایی به دست می آید که نشان دهنده تحولات هم زمان و به تقریب هم نواخت آنهاست. هر سه این حوزه ها دارای دو دوره اوج و دو دوره افول هستند.
قیمت زمین مناطق شهر تهران-هزار ریال
|
شرح
|
۱۳۷۰
|
۱۳۷۱
|
۱۳۷۲
|
۱۳۷۳
|
۱۳۷۴
|
۱۳۷۵
|
۱۳۷۶
|
۱۳۷۷
|
۱۳۷۸
|
۱۳۷۹
|
۱۳۸۰
|
|
منطقه۱
|
۶۰۹
|
۶۸۹
|
۷۹۶
|
۸۴۶
|
۱۳۵۳
|
۲۰۱۴
|
۲۴۱۹
|
۲۳۶۷
|
۲۵۲۳
|
۳۷۷۲
|
۵۳۸۵
|
|
منطقه۲
|
۴۹۲
|
۵۳۰
|
۵۶۱
|
۶۴۲
|
۱۳۰۱
|
۱۷۲۰
|
۱۷۱۷
|
۱۷۴۲
|
۱۹۹۱
|
۲۴۸۳
|
۴۱۴۰
|
|
منطقه۳
|
۶۹۳
|
۷۶۷
|
۸۴۶
|
۱۰۷۹
|
۱۴۸۹
|
۲۲۱۴
|
۱۴۴۸
|
۲۶۲۳
|
۲۷۱۵
|
۳۵۱۹
|
۵۳۵۰
|
|
منطقه۴
|
۴۲۶
|
۴۸۶
|
۳۴۷
|
۵۰۲
|
۹۱۹
|
۱۱۴۵
|
۱۳۰۴
|
۱۳۸۰
|
۱۶۳۹
|
۲۰۴۷
|
۳۲۵۶
|
|
منطقه۵
|
۳۳۵
|
۳۷۷
|
۳۸۵
|
۵۷۷
|
۹۲۴
|
۱۲۲۵
|
۱۲۰۵
|
۱۳۱۶
|
۱۳۷۷
|
۱۶۹۱
|
۲۸۰۵
|
|
منطقه۶
|
۶۲۳
|
۷۰۶
|
۷۰۸
|
۸۵۳
|
۱۲۵۴
|
۱۹۶۰
|
۱۸۶۰
|
۱۹۳۷
|
۲۱۴۲
|
۲۸۳۵
|
۴۳۱۶
|
|
منطقه۷
|
۴۸۴
|
۵۳۲
|
۶۸۹
|
۷۸۸
|
۱۳۸۳
|
۱۶۹۷
|
۱۴۸۷
|
۱۶۹۶
|
۱۷۷۱
|
۲۲۳۰
|
۳۳۷۲
|
|
منطقه۸
|
۳۹۶
|
۴۰۲
|
۴۷۰
|
۵۳۴
|
۸۹۳
|
۱۳۱۱
|
۱۴۴۸
|
۱۴۶۶
|
۱۶۲۰
|
۲۲۲۳
|
۳۱۰۳
|
|
منطقه۹
|
۲۷۵
|
۳۳۰
|
۳۸۸
|
۴۶۴
|
۶۷۷
|
۹۹۶
|
۱۰۰۶
|
۱۰۴۳
|
۱۲۲۷
|
۱۳۰۹
|
۲۱۳۵
|
|
منطقه۱۰
|
۳۵۷
|
۳۸۴
|
۴۳۰
|
۴۸۵
|
۷۱۴
|
۱۱۳۲
|
۱۱۴۲
|
۱۱۷۰
|
۱۲۹۷
|
۱۵۶۴
|
۲۳۴۹
|
|
منطقه۱۱
|
۳۸۰
|
۴۰۹
|
۴۰۴
|
۴۶۳
|
۷۳۴
|
۱۰۵۹
|
۱۱۵۱
|
۱۱۳۲
|
۱۱۱۰
|
۱۶۵۶
|
۲۳۲۸
|
|
منطقه۱۲
|
۳۰۸
|
۲۸۸
|
۳۶۵
|
۳۹۳
|
۵۴۹
|
۹۹۱
|
۹۹۶
|
۱۰۰۱
|
۱۰۹۳
|
۱۳۳۹
|
۱۸۲۵
|
|
منطقه۱۳
|
۳۸۱
|
۳۹۹
|
۴۳۹
|
۴۹۹
|
۹۲۶
|
۱۲۲۳
|
۱۳۱۱
|
۱۳۷۰
|
۱۵۵۷
|
۲۰۱۱
|
۲۹۵۸
|
|
منطقه۱۴
|
۳۲۳
|
۳۴۸
|
۴۲۱
|
۴۶۷
|
۸۴۰
|
۱۱۴۷
|
۱۱۴۸
|
۱۲۴۰
|
۱۲۴۷
|
۱۷۷۸
|
۲۵۳۷
|
|
منطقه۱۵
|
۲۵۷
|
۳۱۰
|
۳۳۹
|
۳۹۱
|
۵۵۱
|
۷۳۹
|
۸۲۰
|
۹۰۷
|
۹۵۱
|
۱۰۶۳
|
۱۶۹۲
|
|
منطقه۱۶
|
۲۷۲
|
۳۲۳
|
۳۵۵
|
۴۲۳
|
۶۳۰
|
۹۰۰
|
۹۵۶
|
۱۰۲۸
|
۱۰۸۰
|
۱۲۸۱
|
۱۶۴۸
|
|
منطقه۱۷
|
۲۷۰
|
۲۸۹
|
۳۴۵
|
۳۸۵
|
۵۴۷
|
۹۱۴
|
۹۲۲
|
۹۵۳
|
۱۰۶۹
|
۱۲۷۹
|
۱۶۵۶
|
|
منطقه۱۸
|
۱۸۶
|
۲۴۵
|
۲۶۴
|
۲۸۹
|
۴۹۲
|
۶۸۶
|
۶۶۸
|
۷۵۹
|
۸۰۴
|
۱۰۵۶
|
۱۵۱۴
|
|
منطقه۱۹
|
۲۲۸
|
۲۴۳
|
۲۶۷
|
۳۰۸
|
۵۲۶
|
۷۴۰
|
۷۵۳
|
۷۱۱
|
۸۸۸
|
۱۰۴۹
|
۱۵۸۳
|
|
منطقه۲۰
|
۲۲۴
|
۲۴۷
|
۳۰۹
|
۳۷۹
|
۵۵۴
|
۷۹۱
|
۸۵۵
|
۷۰۴
|
۸۴۶
|
۱۰۳۷
|
۱۴۹۶
|
|
میانگین
وزنی
|
۴۳۵
|
۴۲۷
|
۴۸۱
|
۵۵۸
|
۹۰۰
|
۱۲۳۳
|
۱۲۷۱
|
۱۳۶۸
|
۱۴۵۰
|
۱۸۹۰
|
۳۱۵۲
|
ماخذ: فصلنامه اقتصاد مسکن, سازمان ملی زمین ومسکن
با مقایسه تحولات قیمت زمین در شهر تهران با دیگر کلان شهر ها و گروهی از شهرهای بزرگ و متوسط کشور, می توان پی برد که این نوسانات, تقریبا در دیگر شهرهای کشور نیز رخ داده است و کمابیش دوران اوج و افول بازار مسکن در شهر های مختلف دارای همزمانی است. البته, نوسانات شهر تهران دارای شدت بیشتری نسبت به کلان شهرها و کلان شهر ها دارای شدت بیشتری نسبت به دیگر شهر های بزرگ کشور است. به این ترتیب, بازار زمین در مناطق گوناگون شهر تهران و همچنین در سایر نقاط شهری کشور رفتار مشابهی را نشان می دهد و تنها بسته به بزرگی و کوچکی شهر ها, رفتار این بازار شدت و ضعف متفاوتی از خود بروز می دهد.
مقایسه تغییرات قیمت زمین در شهرهای بزرگ کشور
|
سال
گروه بندی عمده شهرها
|
۱۳۷۰
|
۱۳۷۱
|
۱۳۷۲
|
۱۳۷۳
|
۱۳۷۴
|
۱۳۷۵
|
۱۳۷۶
|
۱۳۷۷
|
۱۳۷۸
|
۱۳۷۹
|
۱۳۸۰
|
|
|
تهران
|
۴۳۵
|
۴۲۷
|
۴۸۱
|
۵۵۸
|
۹۰۰
|
۱۲۳۳
|
۱۲۷۱
|
۱۳۶۸
|
۱۴۵۰
|
۱۸۹۰
|
۳۱۵۲
|
|
کلان شهرها
|
۱۷۴
|
۱۷۰
|
۱۷۳
|
۲۰۲
|
۲۷۶
|
۳۹۸
|
۴۶۳
|
۵۲۳
|
۵۸۵
|
۶۸۵
|
۹۳۶
|
|
سایر شهرهای
بزرگ
|
۱۱۵
|
۱۱۶
|
۱۲۰
|
۱۴۱
|
۱۹۶
|
۲۴۰
|
۲۷۹
|
۳۳۰
|
۳۸۵
|
۴۸۹
|
۶۴۲
|
|
|
تهران
|
-
|
۱٫۸-
|
۱۲٫۶
|
۱۶
|
۶۱٫۳
|
۳۷
|
۳٫۱
|
۷٫۶
|
۶
|
۳۰٫۳
|
۶۶٫۸
|
|
کلان شهرها
|
-
|
۲٫۴-
|
۱٫۶
|
۱۶٫۹
|
۳۶٫۸
|
۴۳٫۹
|
۱۶٫۳
|
۱۲٫۹
|
۱۲
|
۱۷
|
۳۶٫۷
|
|
سایر شهرهای
بزرگ
|
-
|
.۹
|
۴٫۱
|
۱۷٫۱
|
۳۹٫۰
|
۲۲٫۶
|
۱۶
|
۱۸٫۴
|
۱۶٫۷
|
۲۷
|
۳۱٫۳
|
بررسی قیمت زمین در شهر تهران, بر پایه قیمت های روز انجام شده است, برای حذف تاثیرات تورمی, از قیمت های نسبی زمین ( نسبت به شاخص عمده فروشی کل کشور) استفاده شده است.طی سالهای ۷۰ تا ۷۹ قیمت های نسبی زمین روندی رو به کاهش داشته اند و متوسط آنها در شهر تهران از ۴۳۵ هزار ریال در سال ۱۳۷۰ به ۲۱۷ هزار ریال در سال ۱۳۷۹ کاهش یافته است و حتی جهش سال ۱۳۸۰, که این قیمت ها را به ۳۴۵ هزار ریال رساند, نیز نتوانسته است کاهش سالهای قبل را جبران کند.
مقایسه شاخص های عمده فروشی و خرده فروشی کالاها و خدمات کلی کشور و خرده فروشی شهر تهران با شاخص قیمت زمین شهر تهران نیز گویای آن است که افزایش قیمت زمین در شهر تهران, نه تنها بیشتر یا مساوی با سایر کالاها نبوده است, بلکه همواره کمتر از آنها نیز نشان می دهد.
تغییرات قیمت های عمده فروشی و خرده فروشی در سطح شهر تهران طی سالهای ۸۰-۱۳۷۰- به قیمت پایه سال ۱۳۸۰
|
|
۱۳۷۰
|
۱۳۷۱
|
۱۳۷۲
|
۱۳۷۳
|
۱۳۷۴
|
۱۳۷۵
|
۱۳۷۶
|
۱۳۷۷
|
۱۳۷۸
|
۱۳۷۹
|
۱۳۸۰
|
۱۳۸۱
|
|
عمده فروشی کل کشور
|
۱۰۹
|
۱۴۶
|
۱۸۳
|
۲۶۰
|
۴۱۶
|
۵۲۱
|
۵۷۲
|
۶۶۸
|
۸۲۹
|
۹۵۲
|
۱۰۰۰
|
۱۰۹۶
|
|
خرده فروشی کل کشور
|
۱۲۶
|
۱۵۷
|
۱۹۳
|
۲۶۰
|
۳۸۹
|
۴۷۹
|
۵۶۲
|
۶۶۴
|
۷۹۷
|
۸۹۸
|
۱۰۰۰
|
۱۱۵۸
|
|
خرده فروشی شهر تهران
|
۱۲۵
|
۱۵۵
|
۱۹۱
|
۲۵۷
|
۳۷۷
|
۴۶۰
|
۵۴۲
|
۶۳۰
|
۷۵۰
|
۸۶۵
|
۱۰۰۰
|
۱۱۶۴
|
مقایسه تغییرات شاخص قیمت های عمده فروشی و خرده فروشی در سطح کشور و خرده فروشی با شاخص قیمت زمین در سطح شهر تهران طی سالهای ۸۰-۱۳۷۰- به قیمت پایه سال ۱۳۷۰
|
شاخص قیمتها
|
۱۳۷۰
|
۱۳۷۱
|
۱۳۷۲
|
۱۳۷۳
|
۱۳۷۴
|
۱۳۷۵
|
۱۳۷۶
|
۱۳۷۷
|
۱۳۷۸
|
۱۳۷۹
|
۱۳۸۰
|
|
عمده فروشی کل کشور
|
۱۰۰۰
|
۱۳۳۵
|
۱۶۷۰
|
۲۳۸۲
|
۳۸۰۶
|
۴۷۶۴
|
۵۲۳۶
|
۶۱۱۰
|
۷۵۸۶
|
۸۷۰۷
|
۹۱۴۷
|
|
خرده فروشی کل کشور
|
۱۰۰۰
|
۱۲۴۶
|
۱۵۳۱
|
۲۰۶۷
|
۳۰۸۹
|
۳۸۰۴
|
۴۴۶۴
|
۵۲۷۲
|
۶۳۳۰
|
۷۱۲۹
|
۷۹۴۲
|
|
خرده فروشی شهر تهران
|
۱۰۰۰
|
۱۲۴۳
|
۱۵۳۵
|
۲۰۶۱
|
۳۰۲۲
|
۳۶۸۷
|
۴۳۴۸
|
۵۰۵۷
|
۶۰۱۷
|
۶۹۳۹
|
۸۰۲۲
|
|
زمین شهر تهران
|
۱۰۰۰
|
۹۸۲
|
۱۱۰۶
|
۱۲۸۳
|
۲۰۶۹
|
۲۸۳۴
|
۲۹۲۲
|
۳۱۴۵
|
۳۳۳۳
|
۴۳۴۵
|
۷۲۴۶
|
بررسی رابطه تعداد پروانه های ساختمانی مسکونی صادر شده و قیمت زمین
تعداد پروانه های ساختمانی شاخصی برای سنجش میزان استفاده از زمین در نظر گرفته می شود. از آنجا که بسیاری از زمین ها بدون وارد شدن در گزارش معاملاتی, به استفاده مجدد کشانده می شوند, تعداد زمینهای معامله شده ملاک مناسبی برای بررسی میزان استفاده از زمین محسوب نمی شود. از آن جا که اطلاعات موجود شهر تهران, مساحت زمین پروانه ها را طی دورهای ده ساله در اختیار نمی گذارد, تعدادپروانه ها به عنوان جانشین متغیر مساحت زمین انتخاب شده است.
اطلاعات موجود پروانه های ساختمانی صادر شده گویای آن است که در طی ۸۰-۱۳۷۱ تعداد ۱۸۵۰۶۵ فقره پروانه در شهر تهران صادر شده است و مناطق ۵, ۱۵, ۴, ۱۴ و۲ دلرای بالاترین تعداد و مناطق ۹ و ۱۷ پائین ترین تعداد را به خود اختصاص داده اند. تغییرات تعداد پروانه ها طی این دهه نشان دهنده دو دوره افزایشی و دو دوره کاهشی و دو مقطع اوج در سالهای ۷۵ و ۸۰ و دو مقطع افول در سالهای ۷۱ و ۷۷ است. این تغییرات, کمابیش در تمام مناطق تکرار شده است. مقایسه این آمار با تغییرات قیمت زمین, گویای آن است که همزمان با افزایش تعداد پروانه ها قیمت زمین نیز افزایش , اما با کاهش تعداد پروانه ها قیمت زمین کاهش نمی یابد. این رفتار را می توان با استفاده از قیمت های نسبی زمین, به گونهای دیگر توضیح داد: با افزایش تعداد پروانه ها قیمت زمین و با کاهش تعداد پروانه ها قیمت زمین کاهش می یابد, اما میزان کاهش قیمت به شدت کاهش تعداد پروانه ها نیست. این رفتار , موید قاعده عمومی چسبندگی قیمت ها است که در شرایط رکود اقتصادی, قیمت ها کاهش نمی یابند و یا شدت کاهش آن ها نا چیز است.
مقایسه تعداد پروانه های صادر شده شهر تهران و سایر نقاط شهری کل کشور, نشان می دهد که با کاهش تعدا پروانه ها در شهر تهران , تعداد پروانه ها در سایر نقاط شهری افزایش می یابد. اگرچه با افزایش ساخت و ساز در تهران , در سایر نقاط کاهش ساخت و ساز بوجود نمی آید. چنین رفتاری موید آن است که بازار زمین در سایر نقاط شهری, تحت تاثیر شهر تهران قرار دارد. گرچه نوسانات قیمت زمین در هر دو بازار هماهنگ است, اما به دلیل شدت تغییرات کمتر در سایر شهر ها , به هنگام رکود بازار زمین در تهران, سرمایه های بخش مسکن به سایر نقاط شهری سرازیر می شوند.
مقایسه تغییرات تعداد پروانه های مسکونی صادر شده در شهر تهران و سایر نقاط شهری
|
سال
|
شهر تهران
|
سایر نقاط شهری
|
جمع
|
نسبت تهران به کل-درصد
|
|
۷۶
|
۱۳۸۸۹
|
۱۱۶۹۶۶
|
۱۳۰۸۵۵
|
۶/۱۰
|
|
۷۷
|
۱۲۸۵۴
|
۱۱۸۴۲۲
|
۱۳۱۲۷۶
|
۹/۹
|
|
۷۸
|
۱۸۴۶۶
|
۱۱۹۲۲۳
|
۱۳۷۶۸۹
|
۴/۱۳
|
|
۷۹
|
۲۴۸۴۱
|
۱۱۰۱۶۱
|
۱۳۵۰۰۲
|
۴/۱۸
|
|
۸۰
|
۲۷۷۲۵
|
۱۱۰۸۲۴
|
۱۳۸۵۴۹
|
۰/۲۰
|
بررسی رابطه مقدار و قیمت فروش تراکم مازاد و قیمت زمین
به طور نظری, افزایش فروش تراکم مازاد( مازاد بر تراکم پایه ۱۲۰درصد), میزان تقاضای زمین را تحریک می کند و به افزایش قیمت آن منجر می شود و بدیهی است که در این شرائط, اگر تراکم مازاد در بازار آزاد( و نه متاثر از قوانین دستوری), عرضه شود, به قیمت آن افزوده خواهد شد, اما کاهش فروش تراکم مازاد, به دلیل وجود پدیده چسبندگی قیمتها, به کاهش قیمت زمین منجر نخواهد شد و حداکثر, افزایش قیمت زمین را کندتر خواهد کرد. در این شرایط , حتی کاهش قیمت فروش تراکم مازاد( که ابزاری است در اختیار مقامات بخش عمومی) به افزایش شدیدتر تقاضای زمین و بر اثر آن , افزایش قیمت زمین منجر می شود و به این ترتیب, ابزارهای ارادی موجود برای کنترل قیمت زمین ومسکن , به گونه ای دیگر و خارج از اراده آن مقامات عمل خواهد کرد.
طی سالهای ۱۳۷۵ تا ۱۳۸۰ که آمار مقدار قیمت تراکم مازاد در دست است, متوسط قیمت زمین از ۲/۱ میلیون ریال به ۲/۳ میلیون ریال افزایش یافت, که سالهای ۷۵, ۷۶ و ۷۷ , با کندی و سالهای ۷۸, ۷۹ و ۸۰ با شدت همراه بود. در همین حال, مقدار فروش تراکم مازاد طی سال های یاد شده روند نزولی- صعودی را طی کرده است که حد اقل آن , مربوط به سال ۷۷ است. اما طی سال های ۷۷-۷۵ , که تغییر قیمت زمین روند آرامی داشت, قیمت فروش تراکم دارای روند صعودی است و در عوض در سالهای ۷۸ و ۷۹ که قیمت زمین با شدت بیشتری افزایش یافت, قیمت فروش تراکم روند کاهنده و به نسبت تثبیت شده ای داشت.
مقایسه آمار مقدار و قیمت تراکم مازاد در مناطق گوناگون تهران, گویای آن است که مناطق شمالی دارای مقدار و قیمت بالاتری نسبت به دیگر مناطق تهران هستند و مناطق میانی و جنوبی به رغم آن که در مقدار فروش تراکم دارای تفاوت های زیادی هستند اما در قیمت فروش تراکم تفاوت معنا داری بین آنها وجود ندارد.
مقدار فروش تراکم مازاد به تفکیک مناطق مختلف شهر تهران۸۰-۱۳۷۵ (متر مربع)
|
مناطق
|
۱۳۷۵
|
۱۳۷۶
|
۱۳۷۷
|
۱۳۷۸
|
۱۳۷۹
|
۱۳۸۰
|
|
منطقه۱
|
۴۲۱۴۹۳
|
۱۴۶۶۳۶
|
۱۲۲۸۱۹
|
۱۷۹۶۴۹
|
۴۸۱۵۰۸
|
۷۱۵۸۹۱
|
|
منطقه۲
|
۴۳۶۱۱
|
۱۹۰۰۵۲
|
۱۴۱۵۱۸
|
۲۲۶۴۲۸
|
۵۵۵۱۹۶
|
۵۲۰۴۸۱
|
|
منطقه۳
|
۲۲۷۹۰۱
|
۱۴۰۸۳۲
|
۱۱۲۲۲۵
|
۲۶۲۰۳۵
|
۲۶۴۲۹۶
|
۷۸۵۰۵۳
|
|
منطقه۴
|
۲۰۹۶۳۳
|
۵۹۳۶۵
|
۹۶۲۶۱
|
۱۹۸۷۸۵
|
۶۶۳۱۳۷
|
۸۶۸۱۴۵
|
|
منطقه۵
|
۶۸۸۷۴
|
۱۲۷۷۲۱
|
۱۸۲۴۷۳
|
۱۵۷۸۳۶
|
۷۵۶۷۱۶
|
۷۶۸۸۵۷
|
|
منطقه۶
|
۱۲۳۸۹۴
|
۹۱۹۵۶
|
۴۷۵۲۸
|
۱۱۷۲۲۰
|
۲۲۸۶۵۱
|
۱۷۳۷۶۰
|
|
منطقه۷
|
۱۴۲۳۷۸
|
۵۶۵۱
|
۵۶۰۴۲
|
۱۵۶۸۰۱
|
۲۲۴۹۳۶
|
۱۹۵۶۰۹
|
|
منطقه۸
|
۱۲۲۹۸۷
|
۶۷۲۹۲
|
۴۹۷۷۱
|
۱۴۴۲۷۵
|
۲۸۹۹۵۷
|
۳۱۲۴۶۲
|
|
منطقه۹
|
۰
|
۳۰۶۰۸
|
۴۳۳۹۰
|
۴۲۱۱۸
|
۱۱۶۵۱۲
|
۷۸۴۲۳
|
|
منطقه۱۰
|
۶۶۶۱۴
|
۲۶۸۱۹
|
۲۴۲۴۶
|
۶۷۳۷۲
|
۱۴۲۴۶۶
|
۱۳۶۱۶۰
|
|
منطقه۱۱
|
۹۷۸۳۶
|
۲۰۴۰۳
|
۱۹۵۴۹
|
۸۲۵۳۴
|
۱۶۰۱۲۲
|
۱۱۲۸۴۵
|
|
منطقه۱۲
|
۱۱۸۴۰۶
|
۴۱۴۶۲
|
۲۰۷۲۰
|
۱۹۲۳۸
|
۷۷۶۱۵
|
۱۱۷۰۲۰
|
|
منطقه۱۳
|
۹۴۲۴۶
|
۳۵۲۰۲
|
۳۳۹۴۹
|
۱۱۵۶۵۹
|
۲۶۸۹۴۸
|
۲۲۴۷۵۱
|
|
منطقه۱۴
|
۱۴۸۱۸۱
|
۵۶۸۶۲
|
۶۱۲۰۷
|
۱۷۷۷۰۳
|
۲۵۳۱۲۱
|
۲۴۱۷۸۲
|
|
منطقه۱۵
|
۰
|
۶۸۰۵۱
|
۱۲۷۷۹
|
۷۲۶۲۲
|
۱۰۹۲۱۱
|
۹۹۶۹۷
|
|
منطقه۱۶
|
۲۸۸۷۸
|
۵۳۲۲۴
|
۷۵۴۹۷
|
۳۱۹۱۶
|
۵۵۳۱۲
|
۳۲۰۷۳
|
|
منطقه۱۷
|
۰
|
۱۲۹۵۳
|
۲۱۴۴۹
|
۱۶۳۱۷
|
۲۳۰۹۷
|
۲۹۹۹۹
|
|
منطقه۱۸
|
۰
|
۱۵۲۴۴
|
۸۳۰۵
|
۲۸۷۱۲
|
۵۳۳۳۰
|
۱۳۹۴۲۴
|
|
منطقه۱۹
|
۰
|
۱۵۵۱۵
|
۱۲۷۲۸
|
۲۲۱۴۷
|
۲۳۴۱۹
|
۳۴۴۲۹
|
|
منطقه۲۰
|
۰
|
۶۶۷۳۹
|
۱۷۳۵۱
|
۲۳۱۹۳
|
۳۵۰۵
|
۵۵۲۲۶
|
|
کل تهران
|
۲۳۰۷۴۰۲
|
۱۲۷۲۶۴۷
|
۱۱۵۹۸۰۷
|
۲۱۴۲۵۶۰
|
۴۷۵۱۰۵۵
|
۵۷۰۲۰۹۷
|
قیمت فروش هر متر مربع تراکم در مناطق شهر تهرا۸۰-۱۳۷۵(هزار ریال)
|
مناطق
|
۱۳۷۵
|
۱۳۷۶
|
۱۳۷۷
|
۱۳۷۸
|
۱۳۷۹
|
۱۳۸۰
|
|
منطقه۱
|
۱۳۹
|
۱۹۸
|
۱۶۱
|
۱۷۰
|
۳۰۶
|
۲۷۰
|
|
منطقه۲
|
۸۳
|
۱۰۳
|
۱۳۴
|
۱۳۶
|
۱۲۱
|
۲۴۰
|
|
منطقه۳
|
۱۲۷
|
۱۷۷
|
۲۷۲
|
۲۰۱
|
۳۸۹
|
۱۵۹
|
|
منطقه۴
|
۹۳
|
۲۴۶
|
۲۱۵
|
۱۶۸
|
۱۱۳
|
۱۲۶
|
|
منطقه۵
|
۲۷۶
|
۱۰۹
|
۱۰۸
|
۲۷۰
|
۷۰
|
۶۷
|
|
منطقه۶
|
۱۱۵
|
۱۰۲
|
۲۵۷
|
۱۹۵
|
۱۵۵
|
۲۲۰
|
|
منطقه۷
|
۳۴
|
۱۵۸
|
۸
|
۳
|
۷۱
|
۱۲۳
|
|
منطقه۸
|
۶۴
|
۸۱
|
۱۱۸
|
۷۸
|
۶۲
|
۸۲
|
|
منطقه۹
|
۰
|
۶۲
|
۴۱
|
۵۵
|
۳۹
|
۶۹
|
|
منطقه۱۰
|
۱۱
|
۱۸
|
۴۲
|
۱۱
|
۲۷
|
۵۲
|
|
منطقه۱۱
|
۳۳
|
۱۰۲
|
۱۲۱
|
۵۳
|
۵۴
|
۶۸
|
|
منطقه۱۲
|
۱۵
|
۴۱
|
۸۵
|
۱۳۴
|
۸
|
۳۸
|
|
منطقه۱۳
|
۴۵
|
۷۸
|
۱۸۱
|
۵۱
|
۴۰
|
۵۵
|
|
منطقه۱۴
|
۱۵
|
۲۹
|
۴۴
|
۲۲
|
۳۶
|
۳۵
|
|
منطقه۱۵
|
۰
|
۱۷
|
۷۰
|
۲۷
|
۱۲
|
۳۹
|
|
منطقه۱۶
|
۸۱
|
۷
|
۱۳
|
۴۸
|
۴۰
|
۳۸
|
|
منطقه۱۷
|
۰
|
۴۱
|
۴۹
|
۵۸
|
۸۹
|
۱۴۰
|
|
منطقه۱۸
|
۰
|
۵۲
|
۱۱۰
|
۴۷
|
۳۳
|
۲۸
|
|
منطقه۱۹
|
۰
|
۷۶
|
۱۶۷
|
۸۲
|
۷۰
|
۳۵
|
|
منطقه۲۰
|
۰
|
۱۹
|
۵۱
|
۲۱
|
۲۸۵
|
۲۸
|
|
کل تهران
|
۸۱
|
۱۰۵
|
۱۳۰
|
۱۱۸
|
۱۱۸
|
۱۳۲
|
ماخذ: قیمت متر مربع فروش تراکم در مناطق حاصل تقسیم درآمد شهرداری هر از فروش تراکم بر متراژ تراکم مازاد در پروانه های ساختمانی می باشد.
بررسی رابطه مصوبه ها و قوانین دستوری با قیمت زمین
در مباحث پیشین بر این نکته تاکید شد که تغییرات قیمت زمین با تغییرات تعداد پروانه های صادر شده دارای همزمانی است. در این مبحث کوشش بر آن است که رابطه مصوبه های مربوط به تراکم(قوانین دستوری) با تعداد پروانه ها و از آن طریق با قیمت زمین سنجیده شود. بدیهی است که وجود همزمانی, لزوما دلیلی بر رابطه علی میان این متغیرها نیست.
طی دهه هفتاد, سه مقطع تصمیم گیری در باره تراکم ثبت شده است.نخست, در اوایل دهه هفتاد با طرح سیاست خودکفایی شهرداری ها ناشی از مصوبات برنامه اول توسعه, وبا توجه به مسدود و ناکارا بودن سایر منابع در آمدی , شهرداری ها و به ویژه شهرداری تهران به فروش مازاد تراکم ساختمانی و کسب درآمد از این طریق پرداخت. بستر اولیه این اقدام, از طریق مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی ایران, تحت عنوان " ضوابط و مقررات افزایش تراکم و بلندمرتبه سازی" مورخ ۲۴/۱۰/۱۳۶۹ فراهم شده بود.در این مصوبه, شهرداری های با بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت مجاز به افزایش تراکم ساختمانی حداکثر تا میزان ۲۵درصد نسبت به طرح جامع مصوب شدند. پس از تصویب این قانون, تا سال ۷۳ فعالیت های وسیعی در ساخت و ساز دیده نشد. در سالهای ۷۳ و ۷۴ ساخت و ساز مسکن به شدت افزایش یافت و پس از سال ۷۵ بدون آن که منعی قانونی به وجود آید, تعداد پروانه های صادر شده, کاهش یافت و قیمت زمین به تقریب, ثابت ماند.دوم , برای جلوگیری از رکود اقتصاد زمین و مسکن که در سال های ۷۵ و۷۶ تداوم یافته بود, مصوبه ۲۶۹ در تاریخ ۸/۷/۱۳۷۶ تصویب شد و بر اساس آن , تعیین تراکم و طبقات تا هفت طبقه به دو عامل عرض معبر و مساحت زمسن بستگی یافت. پس از تصویب این مصوبه, احداث ساختمانها در شهر تهران سرعت یافت, به تعداد پروانه های صادر شده افزوده شد و قیمت زمین روند صعودی در پیش گرفت. مصوبه ۳۲۹ که تعدیلی بر مصوبه ۲۶۹ بود, در تاریخ ۱۵/۱۱/۷۹ به تصویب رسید, اما روند صدور پروانه و قیمت زمین به تقریب, بدون تغییر ماند.
سوم, شهردار وقت شهر تهران در تاریخ فروردین ۱۳۸۰ دستور توقف فروش تراکم مازاد را در هفت منطقه شمال شهر, صادر کرد. این توقف که با تنش ها و درگیری های بسیاری همرته بود, بالاخره با مصوبه شورای عالی معماری و شهر سازی ایران در تاریخ۱۳۸۲ صورت قانونی یافت. پس از توقف فروش تراکم مازاد, از میزان تقاضا برای صدور پروانه های ساختمانی کاسته شد و قیمت زمین, به تقریب ثابت ماند. این رکود, در سالهای ۸۱ و۸۲ و تا زمان تهیه این گزارش ادامه یافته است.
برآورد تابع قیمت زمین در تهران
برای تبیین بهتر عوامل تاثیر گذار بر قیمت زمین می توان از روشهای اقتصاد سنجی استفاده کرد. بدین منظور سعی شده است که با استفاده از آمار مناطق تهران در طول دهه ۸۰-۱۳۷۰ عوامل مرتبط با حوزه های سیاست گزاری شهری و موثر بر قیمت زمین مورد موشکافی قرار گیرد . بدین منظور تابع زیرین از انجام آزمونهای متعدد برآورد گردید.
PL=113/7 Y – 44/5 Re – 0/28 Per + 1/9Pd + 0/0017 UD -74 Dum – 6987
(2/2) (-5/6) (-4/2) (4/2) (4/8) (-0/7) (-1/8)
در تابع فوق متغیرها به شرح زیر تعریف می شوند.
قیمت زمین PL=
متغیر روند Y=
متغیر مجازی نشان دهنده منطقه Re=
تعداد پروانه ساختمان Pev=
قیمت فروش تراکم مازاد Pd=
مقدار تراکم فروخته شده مازادUd=
متغیر مجازی برای اعلام مصوبه های ۲۶۹ و ۳۲۹Dum=
بررسی تابع بالا نشان دهنده نتایج زیر است.
۱- اولین و مهمترین نکته این است که برخلاف آنچه در واقیت رخ داده مصوبه های قانونی شورای عالی و کلیه مصوبات کلان مربوط به فروش تراکم به ظاهر تاثیر معنا داری بر قیمت زمین نداشته اند. علت این پدیده را می توان چنین توضیح داد که فروش تراکم مازاد در تمام سالهای مورد بررسی در دوره قبل از مصوبه ۲۶۹ (قبل از سال ۱۳۷۶) نیز اتفاق می افتاد. این مصوبه در واقع کوششی جهت سامان بخشی به فروش تراکم مازاد بود که پیشتر بدون محمل قانونی صورت می گرفت. مصوبه ۲۶۹ جز تعریف و بازنگری محدود در املاکی که تراکم مازاد می توانست شامل آنها شود, تغییر عمده ای در ضوابط واگذاری تراکم ایجاد نکرد. در حقیقت تقاضای مقدار تراکم تابع نوسانات بازار مسکن و نرخ کسب سود در فعالیتهای ساخت و ساز است و مصوبات قانونی فراهم آورنده چارچوب ها و ساختارهای فعالیت اقتصادی هستند. بر این اساس فروش مازاد تراکم قبل از مصوبه ۲۶۹ امکان کسب منفعت بیشتر از زمین های شهر و فعالیت ساخت و ساز در املاک مسکونی را فراهم کرده و مالکان اراضی مسکونی امکان افزایش قیمت فروش املاک خود را به دست آورده اند. با توجه به تقاضای موجود در بازار مسکن تهران, در واقع فروش تراکم مازاد از ابتدای دهه هفتاد زمینه افزایش قیمت زمین و مسکن را در تهران فراهم کرده و مصوبه های ۲۶۹ و ۳۲۹ تغییر جدیدی در این روند ایجاد نکرده است.
۲- متغیر روند با ضریب مثبت بر قیمت زمین تاثیر گذاشته است. در حقیقت ضریب متغیر روند نشان دهنده افزایش نسبی متغیر قیمت زمین در طول زمان است.
۳- متغیرهای مجازی منطقه ( از یک تا ۲۰) و معنی دار بودن آن نشانگر وجود بازارهای منفک در داخل شهر تهران است. به بیان بهتر معنی دار بودن این متغیر به ابن معنی است که بازار مسکن تهران بازاری واحد و همگن نیست. بلکه این بازارها افتراقی و متمایز از یکدیگر است. جدایی بازارها در یک شهر به این معنی است که سیاستهای مرتبط با زمین و مسکن نمی تواند در کل شهر یکسان و همگن باشند. همچنین وجود تمایزات منطقه ای و بازارهای مجزا, معنایی جز ناکارآمدی ساز و کار بازار مسکن و لزوم سیاست گزاریهای همه جانبه در بازار مسکن ندهرد. از زمره مهمترین این سیاست گزاریها می توان به ایجاد نظامهای شفاف اطلاعات زمین و مسکن جهت پیوند دهی بین بازار های منفک منطقه ای اشاره کرد. همچنین تلاش در جهت تثبیت بازار زمین, اخذ رانت های تعلق گرفته به زمینهای شهری توسط مالیاتهای محلی و عوارض را می توان از زمره سیاستهایمرتبط جهت کاهش افتراقهای منطقه ای در بازار زمین دانست.
۴- بر اساس نتایج تابع فوق با افزایش حجم فروش تراکم قیمت زمین افزایش می یابد. نتیجه فوق نتیجه ای مطابق انتظار است. بر این اساس در حقیقت افزایش فروش مازاد تراکم به معنی افزایش امکان کسب منفعت از زمین های شهر است.در این شرایط طبیعی است که مالکان زمین های شهری امکان افزایش قیمت فروش زمین های خود را به دست می آورند. نتیجه چنین فرایندی افزایش قیمت زمین خواهد بود. اگر به این نکته توجه کنیم که افزایش قیمت زمین موجب تمایل هر چه بیشتر فعالان ساخت و ساز به افزایش تراکم ساختمانی می گردد, آنگاه می توان گفت که چنین رفتاری و رها سازی سیاست ها به دست بازار موجب شکل گیری روند تعادلی واگرا خواهد شد که این واگرایی در بلند مدت موجب ایست بازار و در نهایت انفجار بازار مسکن و زمین و از بین رفتن کلان سرمایه گذاری در مسکن خواهد شد. بدیهی است که این فرایند موجب ایجاد هرینه های کلان اجتماعی در سایر ابعاد اجتماعی می گردد که چه بسا مقدار این هزینه ها بیشتر از منافع خصوصی شده و نتیجه این فرایند منفی شدن تراز هزینه فایده رفتار بازار مسکن و زمین خواهد.
برآورد واحدهای مسکونی سال ۱۳۸۰ و چشم انداز ساخت و ساز جدید در تهران
برای برآورد تعداد واحد مسکونی موجود شهر در سال ۱۳۸۰ بر اساس پروانه های ساختمانی صادر شده ضروری است تعداد واحدهای اضافه شده بر اساس ضریب تخریب واحد های مسکونی در پروانه های تخریب و نوسازی میانگین مدت زمان ساخت واحدها و میزان تغییر کاربری مسکونی به غیر مسکونی محاسبه گردد. در این بررسی میانگین دوره ساخت در تهران ۱۸ ماه براورد شده است. بر اساس این میانگین می توان فرض کرد که پروانه های مسکونی صادره تا پایان سال ۱۳۷۳ در آبانماه ۱۳۷۵ یعنی زمان انجام سرشماری نفوس و مسکن به مرحله بهره برداری رسیده و در آمار مسکن سرشماری ملحوظ شده است.بنابراین برای محاسبه واحد های مسکونی جدید پروانه های صادره از آغاز سال ۱۳۷۴ تا پایان ۱۳۷۸ مبنای بررسی مسکن در سال ۱۳۸۰ قرار گرفت.
ضریب تخریب واحدهای مسکونی در پروانه های تخریب و نوسازی معادل ۷/۱ در هر پروانه (برابر بامیانگین تعداد طبقات در ساختمانهای مسکونی شهر) در نظر گرفته شد. لازم به ذکر است که درباره میزان تبدیل کاربری مسکونی به سایر کاربری ها بویژه کاربری اداری و آموزشی اطلاع دقیقی در دست نیست. به طور کلی پروانه های صادره برای ساختمان های غیر مسکونی سهم ناچیزی از پروانه های ساختمانی صادره در شهر را تشکیل می دهد در حالیکه بخش مهمی نیاز شهر به کاربری های اداری و خدماتی از طریق تبدیل ساختمانهای مسکونی به اداری, آموزشی, بهداشتی و غیره تامین می شود. این امر بویژه توسط مشاوران مناطق ۶ و ۷ تهران مورد تاکید بوده است. به هر حال برآورد واحدهای مسکونی شهر در سال ۱۳۸۰ که بدون احتساب واحدهای تغییر کاربری یافته انجام شده, برآورد دست بالایی از موجودی مسکن شهر بدست میدهد.
در فاصله ۷۸-۱۳۷۴ در تهران برای ۷۵۵۲۵ ملک مسکونی پروانه احداث ساختمان , نوسازی, اضافه اشکوب و توسعه بنا صادر شده است که در مجموع بیش از ۳۲۵ هزار واحد مسکونی را در بر دارد. با توجه به ضریب تخریب ۷/۱ واحد برای پروانه هایی که به منظور تخریب و نوسازی صادر شده, بیش از ۶۱ هزار واحد مسکونی در روند ساخت و ساز این دوره تخریب شده و نهایتا خالص واحد مسکونی اضافه شده به موجودی مسکن شهر طی این دوره حدود ۸/۲۶۳ هزار واحد مسکونی می باشد.
بر اساس سرشماری ۱۳۷۵ تعداد واحد های مسکونی شهر تهران ۶/۱۴۸۷ هزار واحد بوده و با توجه ۸/۲۶۳ هزار واحد اضافه شده موجودی مسکن شهر در سال ۱۳۸۰, ۵/۱۷۵۱ هزار واحد براورد می شود.
چشم انداز ساخت و ساز جدید در تهران بر اساس پروانه های ساختمانی صادره در سالهای ۸۰-۱۳۷۹ که حدود ۵۲ هزار پروانه را در بر می گیرد حاکی از آنست که در صورت احداث مجموعه واحد های مسکونی مندرج در پروانه های فوق حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی جدید ( بدون احتساب نرخ تخریب) ساخته خواهد شد. که اندکی کمتر از واحد های مسکونی دارای مجوز احداث در فاصله سالهای ۷۸- ۱۳۷۴ ( ۳۲۵۳۸۷ واحد) است.
براورد واحد های مسکونی جدید در تهران در سال ۱۳۸۰(بر اساس پروانه های ۸-۱۳۷۴)
|
شرح
|
فایل مناطق
|
فایل محلات(بازسازی شده)
|
|
ساختمان
|
تخریب و نوسازی
|
اضافه اشکوب و توسعه بنا
|
جمع
|
ساختمان
|
تخریب و نوسازی
|
اضافه اشکوب و توسعه بنا
|
جمع
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
تعداد پروانه مسکونی ۸-۱۳۷۴
|
۱۲۴۸۵
|
۳۶۱۷۵
|
۲۵۸۶۵
|
۷۵۵۲۵
|
۶۵۷۳
|
۳۲۶۳۷
|
۲۰۳۵۸
|
۵۹۳۶۸
|
|
تعداد واحد مسکونی ۸-۱۳۷۴
|
۱۰۴۱۲۵
|
۱۹۵۳۴۵
|
۲۵۹۱۷
|
۳۲۵۳۸۷
|
۵۴۸۳۹
|
۱۷۶۴۲۴
|
۲۰۳۹۰
|
۲۵۱۶۵۳
|
|
ضریب تخریب در هر پروانه
|
-
|
۷/۱
|
-
|
-
|
-
|
۷/۱
|
-
|
-
|
|
تعداد واحد مسکونی تخریب شده
|
-
|
۶۱۴۹۷
|
-
|
-
|
-
|
۵۵۴۸۳
|
-
|
-
|
|
تعداد واحد مسکونی اضافه شده
|
۱۰۴۱۲۵
|
۱۳۳۸۴۷
|
۲۵۹۱۷
|
۲۶۳۸۸۹
|
۵۴۸۳۹
|
۱۲۰۹۴۱
|
۲۰۳۹۰
|
۱۹۶۱۷۰
|
ماخذ: بر اساس اطلاعات پروانه های مسکونی صادره در ۷۸-۱۳۷۴ در کل مناطق تهران
حق کپی با ذکر "نام نویسنده" و "سایت همکلاسی" بلامانع می باشد
www.Hamkelasy.com
hamkelasy . com |
برای دانلود کلیک کنید
برچسب ها: محیطی
